Sauvegarder les acquis du logement social
<p><img alt="" class="attachment-post-thumbnail size-post-thumbnail wp-post-image" height="689" src="https://www.cahiersdusocialisme.org/wp-content/uploads/1992-Manif-pour-la-survie-avec-Louise-Harel-et-Gilles-Duceppe.22-avril-1024x689-1.jpg" width="1024" /></p>
<p>Peu utilisée jusqu'à récemment au Québec, la notion de logement hors marché est de plus en plus présente dans les discours de certains organismes communautaires et publics du milieu de l'habitation, ainsi que dans ceux de villes comme Montréal, Québec, Longueuil et Laval. Elle tend même à y remplacer l'expression « logement social et communautaire<sup><a href="#post-43996-footnote-2" id="post-43996-footnote-ref-2">[2]</a></sup> » largement utilisée jusque-là. S'agit-il uniquement d'un changement de vocabulaire ? N'assistons-nous pas plutôt à une transformation profonde des approches en habitation, qui occultent à la fois leur mission sociale et le rôle que doivent y jouer les communautés ?</p>
<h2>Le tournant du logement abordable</h2>
<p>Pour bien comprendre cette transformation, il faut revenir en arrière. En 2001, le gouvernement libéral de Jean Chrétien, qui sept ans plus tôt avait officialisé le retrait complet du fédéral du financement de nouveaux logements sociaux<sup><a href="#post-43996-footnote-3" id="post-43996-footnote-ref-3">[3]</a></sup>, prend le tournant du « logement abordable ». Cette formule, volontairement ambigüe, ouvre la porte à toutes sortes d'utilisations de la part des provinces et des territoires, dont l'octroi de subventions au marché privé. La seule exigence est alors d'offrir, au moins pendant un certain temps, des logements dont le loyer est inférieur à celui du marché. De plus, le niveau de financement accordé par <em>l'Initiative de logement abordable</em>, créée expressément à cette fin, est nettement insuffisant pour générer des loyers réellement accessibles financièrement.</p>
<p>Pour utiliser les fonds fédéraux ainsi rendus disponibles, le gouvernement du Québec, alors dirigé par le Parti québécois, échafaude un nouveau programme baptisé <em>Logement abordable Québec </em>(LAQ). Même s'il comprend un volet<s> </s>autorisant des subventions à des promoteurs privés, il est principalement axé sur le financement de logements sociaux et communautaires<sup><a href="#post-43996-footnote-4" id="post-43996-footnote-ref-4">[4]</a></sup>. Il vient, pendant quelques années, s'ajouter à <em>AccèsLogis</em>, créé en 1997 à la suite des pressions exercées par le milieu communautaire et des municipalités comme Montréal. Ensuite, tous les fonds fédéraux passent par ce dernier programme. Budget après budget, jusqu'en 2019, le gouvernement ajoute ses propres investissements à AccèsLogis, sans toutefois annoncer de plan de financement sur cinq ans, alors qu'il l'avait fait à deux reprises dans les premières années du programme.</p>
<p>Le Québec garde donc le cap sur le logement social, sous la forme de coopératives et d'OSBL d'habitation. La construction de HLM ne reprendra par contre jamais à la suite du désengagement d'Ottawa, alors qu'entre 35 000 et 40 000 ménages se retrouvent chaque année sur les listes d'attente des offices d'habitation, lesquels gèrent les HLM. Tout au plus, le gouvernement québécois permettra-t-il à ces derniers de présenter des projets de logements publics dans ses programmes. Ils ne sont toutefois pas entièrement destinés à des ménages à faible revenu, contrairement à la situation dans les HLM, où les locataires consacrent au loyer au plus 25 % de leur revenu. C'est pourquoi le FRAPRU et d'autres regroupements de défense collective des droits continuent à réclamer le retour de cette formule.</p>
<p>Malgré cette prédominance du logement social au Québec<sup><a href="#post-43996-footnote-5" id="post-43996-footnote-ref-5">[5]</a></sup>, le concept de logement abordable contamine désormais les interventions des gouvernements et des municipalités. Il jette aussi de la confusion dans la couverture médiatique du domaine de l'habitation, le thème « abordable » étant souvent utilisé à tort et à travers, y compris pour qualifier des logements à caractère clairement social. De plus, même dans le milieu communautaire de l'habitation, on tend à l'utiliser pour désigner des logements sociaux dont les locataires ne sont pas admissibles à un supplément au loyer, ce qui conduit à une dilution de la notion même de logement social.</p>
<p>L'adoption en 2017 de la Stratégie nationale sur le logement par le gouvernement libéral de Justin Trudeau pousse le bouchon encore plus loin. Les principales initiatives fédérales sont axées sur la construction massive de logements qualifiés d'abordables, ce qui n'empêche pas une bonne partie des réalisations financées sur le marché privé de se louer à des prix exorbitants alors qu'elles sont appuyées par des dizaines de milliards de dollars ($) en subventions et en prêts gouvernementaux. Les faibles exigences d'Ottawa et ses différentes définitions de l'abordabilité encouragent ouvertement cette pratique.</p>
<p>L'arrivée au pouvoir à Québec à l'automne 2018 de la Coalition avenir Québec (CAQ) sonne pour sa part le glas d'AccèsLogis qui bat de l'aile depuis quelques années en raison d'un sous-financement chronique et de l'indifférence des gouvernements successifs face aux améliorations demandées par le milieu. Durant les trois premières années de son premier mandat, le gouvernement de François Legault se contente de livrer les logements déjà annoncés antérieurement, refusant d'en ajouter de nouveaux<sup><a href="#post-43996-footnote-6" id="post-43996-footnote-ref-6">[6]</a></sup>, ce qui bloque l'émergence de projets de logements sociaux et communautaires qui auraient pourtant été nécessaires, compte tenu de la détérioration de la situation de l'habitation. Il préfère nier l'existence de la pénurie de logements locatifs qui s'aggrave pourtant année après année depuis 2018.</p>
<p>Le ton change à partir de 2022. Legault reconnait enfin l'existence d'une « crise du logement », sans considérer que ce sont les locataires et non le marché privé de l'habitation qui la vivent<sup><a href="#post-43996-footnote-7" id="post-43996-footnote-ref-7">[7]</a></sup> et qui en subissent les autres dimensions : flambée des loyers, montée de pratiques spéculatives entrainant des évictions en nombre record, accroissement de la discrimination et de l'itinérance, etc. Sa nouvelle ministre de l'Habitation, France-Élaine Duranceau, officialise la disparition d'AccèsLogis et son remplacement par le <em>Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ).</em></p>
<p>Ce programme ouvre le financement public, destiné auparavant au logement social, au marché privé pour lequel il semble conçu sur mesure. Après Ottawa, c'est au tour de Québec de prendre le virage du logement abordable.</p>
<p>Or, le PHAQ est tellement peu fonctionnel qu'il doit rapidement être complété par un appel à d'autres joueurs. C'est ainsi que le gouvernement Legault se tourne dans un premier temps vers des fonds fiscalisés : Fonds de solidarité FTQ, Mouvement Desjardins et Fondaction (CSN) – dans ce dernier cas, pour l'accès à la propriété par la voie coopérative. Par la suite, il instaure de nouveaux partenariats dont un avec la Fondation Luc Maurice, une société philanthropique mise sur pied par celui qui a fait fortune dans les résidences pour ainé·e·s. L'octroi des fonds publics par décrets gouvernementaux, puis la reconnaissance récente du statut de « développeur qualifié<sup><a href="#post-43996-footnote-8" id="post-43996-footnote-ref-8">[8]</a></sup> » visant, selon les termes mêmes de la Société d'habitation du Québec, à « diversifier les interventions de la SHQ, réduire les coûts d'intervention dans le processus de réalisation et réduire les délais de mise en chantier de logements », viennent compléter le tout en 2024.</p>
<p>Tout cela explique que beaucoup plus de projets hors programmes soient actuellement en réalisation que de projets financés par l'entremise du PHAQ, et ce, même si Ottawa a injecté 992 millions $ pour l'accélération de la construction de logements et que ces sommes, tout comme celles équivalentes investies par Québec, auraient pu être utilisées à cette dernière fin.</p>
<h2>AccèsLogis et le PHAQ</h2>
<h3>AccèsLogis</h3>
<p>Mis sur pied par le gouvernement du Parti québécois en 1997 afin de financer le développement de coopératives, de logements gérés par des OSBL d'habitation et, plus tard, de logements publics gérés par des offices d'habitation. Destiné aux ménages à revenu faible et modeste, dont une partie est de la classe moyenne inférieure, ainsi qu'à des personnes ayant des besoins particuliers en habitation, il inclut du supplément au loyer pour celles et ceux qui ont le moins de moyens financiers. Le gouvernement caquiste a annoncé sa disparition en février 2023, mais les logements qui étaient alors en développement continuent d'être livrés. AccèsLogis a jusqu'ici permis la réalisation de quelque 41 000 logements sociaux.</p>
<h3>Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ)</h3>
<p>Créé par le gouvernement caquiste de François Legault dans le but de répondre aux mêmes besoins qu'AccèsLogis, tout en accélérant la réalisation de logements locatifs abordables, il est ouvert aussi bien aux promoteurs du marché privé qu'aux coopératives, OSBL et offices d'habitation. Il est moins complet qu'AccèsLogis puisqu'il ne prévoit pas une proportion minimale de logements dédiés à des ménages à faible revenu. Il n'inclut d'ailleurs pas de suppléments au loyer destinés à cette fin. De plus, il n'accorde pas de subventions de démarrage qui faciliteraient le développement des projets communautaires sans but lucratif. Il mise aussi sur des projets plus gros, ce qui défavorise les projets de coopératives et d'OSBL d'habitation ancrés dans leurs milieux, sans prévoir des balises minimales de participation des locataires comme c'était le cas dans AccèsLogis.</p>
<p>Par ailleurs, les promoteurs des projets subventionnés par le PHAQ ne sont plus tenus de maintenir des loyers abordables au bout d'un délai pouvant aller de 10 à 35 ans, fixé en fonction de la subvention accordée. Le programme fonctionne par appels de projets plutôt que par dépôts en continu, comme dans AccèsLogis, sauf pour des projets répondant aux besoins de personnes vulnérables. Le dernier appel de projets remonte à juin 2023. À l'automne 2025, ce programme n'avait jusqu'ici permis la livraison que de 459 logements.</p>
<h2>Des impacts sur le mouvement communautaire</h2>
<p>Tous ces bouleversements se répercutent sur les dynamiques en cours au sein du mouvement communautaire en habitation. Certaines de ses composantes, principalement le réseau des groupes de ressources techniques (GRT), qui est au cœur du développement de logements coopératifs et sans but lucratif depuis 1977, et plus tardivement de certains logements publics, doivent redoubler d'efforts pour s'adapter à ce nouvel environnement. À l'opposé, de gros OSBL d'habitation, dont certains se présentaient autrefois comme des sociétés acheteuses<sup><a href="#post-43996-footnote-9" id="post-43996-footnote-ref-9">[9]</a></sup>, souhaitent jouer un rôle plus important. En 2022, elles se regroupent au sein d'ACHAT (Alliance des corporations d'habitations abordables du territoire du Québec)<sup><a href="#post-43996-footnote-10" id="post-43996-footnote-ref-10">[10]</a></sup>. Cette organisation se fait la porteuse d'un discours axé sur le « changement d'échelle » et la « professionnalisation » du secteur du logement sans but lucratif.</p>
<p>La taille de ces OSBL, la coopération qu'elles ont établie au sein d'ACHAT et leur capacité de recourir à des montages financiers complexes, qui font appel à une diversité de sources, leur permettent de se placer comme des acteurs incontournables, susceptibles de répondre aux exigences gouvernementales d'accélération et de réduction des coûts pour du logement abordable.</p>
<p>Coup sur coup, en 2023, trois organismes membres d'ACHAT acquièrent un nombre imposant de logements locatifs, avec l'aide plus ou moins substantielle des fonds fiscalisés et d'autres bailleurs de fonds. SOLIDES achète 363 logements à bas loyer de Drummondville. La corporation Mainbourg prend possession des 720 appartements du Domaine La Rousselière à Pointe-aux-Trembles. Interloge négocie l'achat des 91 logements du Manoir Lafontaine à Montréal, où les locataires ont victorieusement résisté à des rénovictions<sup><a href="#post-43996-footnote-11" id="post-43996-footnote-ref-11">[11]</a></sup>. Pour sa part, UTILE, dont la première livraison de logements étudiants remonte à 2020, affirme pouvoir disposer dans les prochaines années de 13 projets regroupant un total de 2088 appartements dans plusieurs villes du Québec, le tout grâce à de nombreuses sources de financement dont des subventions gouvernementales.</p>
<p>Durant la même période, de nombreuses organisations partent en mission en Europe pour s'inspirer d'expériences qui ont cours en Autriche, au Danemark ou en France. Même la mairesse de Montréal, Valérie Plante, invite des organisations à se joindre à la Ville pour examiner de plus près l'exemple de Vienne où le logement sans but lucratif représente autour de 45 % du parc locatif.</p>
<p>La perspective d'une plus grande socialisation du parc locatif date de 2006 au FRAPRU qui, dès ce moment, s'est donné comme premier objectif de doubler le nombre de logements sociaux dans un délai raisonnable. La nécessité que le logement social et communautaire représente au moins 20 % du parc locatif fait aujourd'hui consensus parmi les grands regroupements communautaires en habitation<sup><a href="#post-43996-footnote-12" id="post-43996-footnote-ref-12">[12]</a></sup>, contrairement à ce qui s'est alors passé.</p>
<p>C'est dans ce contexte que certaines composantes du mouvement apposent l'étiquette « hors marché » pour qualifier ces logements, au détriment des termes utilisés précédemment. Volontairement situé dans la continuité du logement abordable, le logement hors marché se présente comme la seule formule permettant d'assurer cette abordabilité de façon permanente et d'ainsi constituer un patrimoine collectif pour les générations à venir.</p>
<p>En 2024, la Ville de Montréal s'appuie sur le travail accompli au sein du Chantier Montréal abordable<sup><a href="#post-43996-footnote-13" id="post-43996-footnote-ref-13">[13]</a></sup> pour se donner un objectif de 20 % de logements hors marché sur l'ensemble du parc de logements d'ici 2050. Cependant, son Plan d'urbanisme et de mobilité (PUM), adopté en juin 2025, prévoit que seulement 75 % des 20 % de logements hors marché de son territoire en 2050 soient du logement social. D'ailleurs, le Plan présente le logement social simplement comme « une forme de logements hors marché<sup><a href="#post-43996-footnote-14" id="post-43996-footnote-ref-14">[14]</a></sup> ». Cela vient clarifier que même si, au départ, les deux termes apparaissent comme des synonymes, ce n'est pas réellement le cas.</p>
<p>Le 10 juin 2025, la Ville de Montréal fait un pas de plus, en lançant au coût de 2 millions $, un appel d'offres lui permettant de contribuer à des projets de « changement d'échelle » de certains OBNL, de manière à ce qu'ils soient plus aptes à « développer du logement hors marché, qu'il soit social ou abordable », ce qui passe entre autres par la « mise sur pied de stratégies visant à accélérer la structuration et la professionnalisation de l'organisme<sup><a href="#post-43996-footnote-15" id="post-43996-footnote-ref-15">[15]</a></sup> ». Les quatre organismes retenus sont annoncés à la fin septembre, sans aucune indication sur les contreparties exigées par la Ville quant à l'abordabilité réelle, l'implication des locataires et un nombre de membres suffisant pour agir comme chiens de garde de la mission sociale des logements gérés et développés par les organismes.</p>
<h2>Vers la socialisation du parc de logements locatifs</h2>
<p>Quoi qu'il en soit, la notion de logements hors marché rejoint au moins en partie l'opposition à la logique du profit et à celle de la spéculation qui sont les propres du marché privé de l'habitation, surtout avec les tendances exacerbées à la marchandisation et à la financiarisation du logement.</p>
<p>Ce sont ces tendances dévastatrices pour le droit au logement qui, au cours des dernières années, poussent le FRAPRU à remettre au premier plan sa perspective de socialisation, en réclamant de faire passer, sur une période de 15 ans, de 11 à 20 % la part du logement social sur l'ensemble du parc locatif. L'organisme fait largement campagne à ce sujet, en menant une tournée à travers le Québec et en diffusant une variété de publications, dont la brochure <em>Mettre les bouchées doubles. Faire progresser la part du logement social au Québec </em>(2024)<sup><a href="#post-43996-footnote-16" id="post-43996-footnote-ref-16">[16]</a></sup>.</p>
<p>Pour parvenir à son objectif, le FRAPRU met de l'avant une série de demandes, dont celle de nouveaux programmes complets, suffisamment subventionnés et permettant un développement accéléré de coopératives et d'OSBL d'habitation, mais aussi de HLM. L'acquisition de logements locatifs existants fait aussi partie de ses demandes de manière à sortir le maximum de logements du marché spéculatif et d'en préserver l'accessibilité financière. Il appuie aussi la réalisation de logements étudiants sans but lucratif, considérant qu'il s'agit d'un besoin qui a trop longtemps été ignoré par les autorités<sup><a href="#post-43996-footnote-17" id="post-43996-footnote-ref-17">[17]</a></sup>.</p>
<p>La volonté du FRAPRU de favoriser une progression accélérée du nombre de logements échappant à la logique du marché privé l'a convaincu de l'importance du rôle joué par les gros OSBL d'habitation et autres développeurs de logements dits hors marché, dont des sociétés publiques comme la Société d'habitation et de développement de Montréal (SHDM). Il prend d'ailleurs en compte les logements déjà réalisés par ces acteurs dans son évaluation du nombre de logements sociaux au Québec qui tourne, autour de 170 000, selon des chiffres récents.</p>
<p>Le FRAPRU et ses groupes membres n'adhèrent pas pour autant à l'ensemble du discours tenu au nom du développement du logement hors marché. Ils s'opposent d'abord à ce que son financement se fasse au détriment de la mise sur pied et du financement adéquat de programmes de logements réellement sociaux. La crise du logement, c'est d'abord et avant tout l'érosion accélérée de logements pleinement accessibles financièrement aux ménages à faible et modeste revenu. Cette crise entraine toute une série de conséquences dont la plus dommageable est l'exacerbation de l'itinérance visible ou cachée et la multiplication de campements de sans-abri<sup><a href="#post-43996-footnote-18" id="post-43996-footnote-ref-18">[18]</a></sup>. C'est donc vers la réponse à cette crise que doivent en priorité être dirigés les fonds publics de tous les paliers de gouvernement.</p>
<p>Le réseau FRAPRU insiste par ailleurs pour que tout le secteur du logement sans but lucratif reprenne les acquis développés au cours des décennies par les diverses formules de logement social quant à la place des ménages à plus faible revenu, à la gouvernance démocratique des ensembles de logements et à la réponse aux besoins exprimés par tous les milieux, y compris les moins populeux. Le FRAPRU craint aussi les répercussions que le recours à une multitude de sources de financement, dont des fonds privés qui exigent un rendement financier, peut avoir sur le prix des logements, sur leur pérennité à l'extérieur du marché privé et sur l'autonomie des groupes.</p>
<h2>La place des ménages à plus faible revenu</h2>
<p>L'un des acquis majeurs du logement social est la place qu'y ont toujours occupée les ménages à faible et souvent même très faible revenu, y compris dans des formules encourageant une certaine mixité sociale.</p>
<p>Les programmes de logement social financés par le passé comprenaient une aide additionnelle au loyer qui permettait aux ménages moins nantis de payer un loyer fixé en fonction de leur revenu, soit 25 % au maximum<sup><a href="#post-43996-footnote-19" id="post-43996-footnote-ref-19">[19]</a></sup>. Ce n'est plus le cas avec les programmes de logement abordable comme le PHAQ (même quand leur octroi passe par un fonds fiscalisé) et les diverses initiatives fédérales. Les projets de logement peuvent chercher à se prévaloir du Programme de supplément au loyer Québec financé par la Société d'habitation du Québec<sup><a href="#post-43996-footnote-20" id="post-43996-footnote-ref-20">[20]</a></sup>, mais ce n'est ni obligatoire ni accordé automatiquement. De plus, ces aides financières ne sont pas réservées au secteur sans but lucratif et peuvent être utilisées par le privé, ce qui est inacceptable sauf dans les cas d'urgence. Il faut donc corriger ces lacunes.</p>
<p>Par ailleurs, le secteur hors marché doit viser une abordabilité immédiate des logements construits ou achetés. Il peut être tentant, dans l'objectif d'accroitre plus rapidement le parc de logements non spéculatifs ou encore de faire diminuer les contributions publiques (ce que le gouvernement Legault encourage fortement), de miser sur une « abordabilité à long terme ». Certains organismes sans but lucratif pourraient même opter pour la réalisation de « logements intermédiaires abordables », selon le nouveau concept introduit par le gouvernement de la Coalition avenir Québec<sup><a href="#post-43996-footnote-21" id="post-43996-footnote-ref-21">[21]</a></sup>. Le loyer peut y atteindre « 150 % des loyers maximaux reconnus par la SHQ pour le PHAQ ou le loyer basé sur les coûts réels », comme le permet le Programme de financement en habitation adopté le 19 mars 2025<sup><a href="#post-43996-footnote-22" id="post-43996-footnote-ref-22">[22]</a></sup>.</p>
<p>La logique sous-tendant le discours sur « l'abordabilité à long terme » est que, même s'ils sont chers au départ, les loyers se distanceront progressivement de ceux du privé, en raison d'augmentations de loyer moins importantes. Cette hypothèse n'est pas totalement fausse, comme l'ont démontré les expériences antérieures de logement social et communautaire. Le problème, c'est que ce sont des ménages ayant davantage de moyens financiers qui pourront, dans un premier temps, accéder sans trop d'efforts aux logements réalisés et que cet état de fait risque de se prolonger.</p>
<p>Des groupes de locataires s'inquiètent de voir des logements qualifiés de hors marché se développer dans leurs milieux, alors que leurs loyers sont beaucoup trop élevés, et qu'ils peuvent avoir un effet d'embourgeoisement, contribuant à la hausse des loyers des logements environnants.</p>
<h2>Garantir la gouvernance démocratique</h2>
<p>Si la formule coopérative en habitation repose sur l'implication à tous les niveaux des membres locataires, la gouvernance démocratique et la participation des résidents et résidentes aux décisions qui les concernent n'ont pas toujours représenté des acquis dans les autres formules de logement social.</p>
<p>Dans les HLM, les relations entre les offices municipaux d'habitation et les locataires ont pendant des décennies été marquées au sceau de l'autoritarisme ou du paternalisme. Les longues et parfois difficiles luttes menées par des associations locales de locataires de HLM et, à partir de 1993, de la Fédération des locataires d'habitations à loyer modique du Québec (FLHLMQ)<sup><a href="#post-43996-footnote-23" id="post-43996-footnote-ref-23">[23]</a></sup>, réussissent toutefois à faire bouger les choses.</p>
<p>À l'automne 2002, au moment de l'adoption du projet de loi 49, on peut carrément parler d'une « petite révolution dans les HLM ». La loi<sup><a href="#post-43996-footnote-24" id="post-43996-footnote-ref-24">[24]</a></sup> reconnait les associations de locataires, de même que leur droit de choisir les locataires siégeant sur les conseils d'administration des offices. Une nouvelle structure démocratique, les comités consultatifs de résidents et résidentes (CCR), est également mise en place. Elle est invitée à se prononcer sur une série d'enjeux, dont les règlements d'immeubles et la planification des travaux majeurs de rénovation. Bien sûr, des réticences parfois très fortes existent toujours dans une partie des offices d'habitation, mais elles sont de plus en plus minoritaires. Ces acquis ne s'appliquent cependant pas dans les logements publics gérés par les offices ou par des sociétés paramunicipales comme la Société d'habitation et de développement de Montréal. Ce n'est pas non plus le cas dans le reste du Canada.</p>
<p>Les OSBL d'habitation ne sont soumis à aucune obligation légale en ce qui a trait à la participation démocratique des locataires et à leur place sur les conseils d'administration. Des programmes de financement peuvent toutefois exiger une telle participation. C'était le cas d'AccèsLogis qui obligeait « qu'un tiers des administrateurs soit élu par et parmi les locataires des immeubles (ou leur représentant) dont l'OBNL est propriétaire, lors d'une assemblée générale de ses membres convoquée à cette fin<sup><a href="#post-43996-footnote-25" id="post-43996-footnote-ref-25">[25]</a></sup> ».</p>
<p>Le Réseau québécois des OSBL d'habitation (RQOH) encourage l'implication des locataires : « Dans tous les cas, une vie associative dynamique, qui favorise la participation des membres, est essentielle au bon fonctionnement de l'organisme<sup><a href="#post-43996-footnote-26" id="post-43996-footnote-ref-26">[26]</a></sup> ». La forme de participation démocratique peut varier : présence aux conseils d'administration, formation de comités de locataires, possibilité pour les locataires d'être membres de l'organisme et de participer à ses assemblées générales.</p>
<p>L'enjeu de la gouvernance démocratique se pose de façon encore plus aigüe dans le contexte actuel : programmes de financement ne comprenant aucune exigence à cet égard ; volonté de « changer d'échelle », en favorisant la formation de plus gros organismes.</p>
<p>Certains faits récents alimentent les inquiétudes. Dans les premiers mois de 2022, deux conseils d'administration d'OSBL d'habitation, le Faubourg Mena'sen de Sherbrooke et Villa Belle Rivière de Richelieu, ont vendu leurs immeubles à des investisseurs privés, sans aucune forme de consultation des locataires qui ont été mis devant des faits accomplis<sup><a href="#post-43996-footnote-27" id="post-43996-footnote-ref-27">[27]</a></sup>. Les pressions du RQOH et de la Fédération régionale des OSBL d'habitation de la Montérégie et de l'Estrie (FROHME) ont convaincu le gouvernement québécois de légiférer à ce sujet en juin 2022 en modifiant la Partie III de la Loi sur les compagnies. Toute vente ou aliénation d'immeuble « financé publiquement pour sa réalisation » doit dorénavant obtenir l'autorisation du Ministère. La RQOH ou les fédérations d'OSBL ont aussi la possibilité de s'exprimer sur une éventuelle transaction.</p>
<p>Malgré ces progrès, la porte n'est pas totalement fermée à des ventes d'immeubles appartenant à des OSBL, encore moins s'ils n'ont pas été financés par le gouvernement. Le statut sans but lucratif n'est donc pas encore protégé suffisamment.</p>
<p>Une tendance dangereuse commence par ailleurs à se manifester, soit la formation d'OSBL d'habitation par des intérêts privés. Le quotidien <em>Le Soleil</em> du 22 mars 2025<sup><a href="#post-43996-footnote-28" id="post-43996-footnote-ref-28">[28]</a></sup> en fournit un exemple éloquent en révélant que quatre promoteurs privés, Biophilia, Cloriacité, Immostar et Maître Carré, ont mis sur pied un OSBL dans l'objectif de construire, à l'aide de subventions gouvernementales, 25 000 logements hors marché d'ici 10 ans dans l'ensemble des régions du Québec. En quoi la gestion d'un tel organisme est-elle démocratique et en quoi la place de ses locataires serait-elle différente de celle qui leur est accordée sur le marché privé ?</p>
<p>De plus, de nombreux offices d'habitation créent des OSBL affiliés, ce qui a pour effet volontaire ou non d'échapper aux obligations démocratiques qui encadrent désormais la gestion des HLM.</p>
<p>Dans un tel contexte, il est impératif de resserrer les règles entourant la participation des locataires dans les instances des OSBL et en particulier des plus gros qui ne se définissent pas comme des organismes d'action communautaire. Voilà un sujet sur lequel tous les organismes sans but lucratif en habitation souhaitant changer d'échelle et se professionnaliser devraient réfléchir impérativement en prenant connaissance des expériences positives que certains ont développées en ce sens.</p>
<p>Les différents paliers de gouvernement incluant les villes doivent également faire en sorte que tous leurs programmes de financement quels qu'ils soient (y compris s'ils transitent par des intermédiaires) et plus largement l'octroi d'autres ressources publiques (terrains, prêts, etc.) comprennent des balises claires sur la gouvernance et le contrôle démocratique des organismes dans l'objectif d'assurer le bon fonctionnement et la pérennité du caractère sans but lucratif des logements financés.</p>
<p>Par exemple, chaque OSBL devrait disposer d'un membrariat actif, plus large que les membres de son conseil d'administration et ses gestionnaires. Les locataires devraient pouvoir en faire partie si c'est leur volonté, tout comme les organismes d'action communautaire autonome du territoire concerné. De plus, une majorité des sièges du conseil d'administration d'un OSBL devrait être occupée par des locataires ou des représentants et représentantes d'organismes communautaires. Des comités consultatifs de locataires pourraient aussi être mis sur pied, à l'image des CCR dans les HLM.</p>
<p>Des modifications devraient également être apportées à la section de la Loi des compagnies touchant les OSBL, ne serait-ce que pour interdire toute possibilité de vente d'immeubles à vocation sans but lucratif à moins que ce ne soit à un autre OSBL ou à un organisme public ou coopératif. Alors que la fin des conventions signées avant 1994<sup><a href="#post-43996-footnote-29" id="post-43996-footnote-ref-29">[29]</a></sup> avec le fédéral va s'accélérer, il faudra aussi faire de même avec les HLM et les autres logements publics gérés par les offices d'habitation. Les expériences de privatisation de logements sociaux vécues en Grande-Bretagne dans les années 1980, puis dans d'autres pays européens comme l'Allemagne, les Pays-Bas et la France<sup><a href="#post-43996-footnote-30" id="post-43996-footnote-ref-30">[30]</a></sup>, et même dans certaines provinces canadiennes, doivent nous convaincre de la nécessité de faire preuve de vigilance, même si, pour le moment, le Québec est très loin de ces réalités.</p>
<h2>Répondre aux besoins des communautés</h2>
<p>Une autre force du logement social est sa capacité à répondre à des besoins et des volontés du milieu.</p>
<p>De nombreux projets de coopératives, d'OSBL et même de HLM ont été réalisés au terme de luttes citoyennes visant à s'opposer à des démolitions massives, à s'assurer que des projets de développement immobilier répondent aux besoins de la population locale, à freiner la spéculation ou l'embourgeoisement, à obtenir la réalisation d'appartements à bas loyer où les locataires ont leur mot à dire sur leurs conditions d'habitation et de vie, etc.<sup><a href="#post-43996-footnote-31" id="post-43996-footnote-ref-31">[31]</a></sup></p>
<p>Les maisons de chambres sans but lucratif réalisées à partir de l'Année internationale du logement des sans-abri en 1987 visaient pour leur part à répondre aux inquiétudes et aux demandes exprimées par les organismes intervenant en itinérance. Il en est de même de plusieurs autres projets de logements avec support communautaire développés par la suite en vertu d'AccèsLogis<sup><a href="#post-43996-footnote-32" id="post-43996-footnote-ref-32">[32]</a></sup>.</p>
<p>De multiples projets d'OSBL répondant à une variété de besoins ont été réalisés à l'initiative d'organismes communautaires comme des groupes en santé mentale, des associations de personnes en situation de handicap, des centres de femmes, des organismes intervenant en violence conjugale ou auprès de jeunes en difficulté, des regroupements d'ainé·e·s, etc.</p>
<p>Grâce à leur présence partout au Québec et aux liens étroits qu'ils ont tissés avec leur communauté, la plupart des groupes de ressources techniques ont aussi réussi à mener des projets à terme dans toutes sortes de milieux, y compris les moins populeux. Ils ont ainsi pu jouer un rôle positif dans des villes et villages en voie de dévitalisation.</p>
<p>Comment cette capacité de répondre aux besoins des diverses communautés pourra-t-elle être assurée par des organismes de plus grande taille, à la recherche d'opportunités d'affaires, voulant développer à grande échelle et parfois dans plusieurs régions ? La question reste entière et mérite d'être abordée ouvertement.</p>
<h2>De la collaboration, mais aussi des débats</h2>
<p>Aussi essentiel soit-il, compte tenu de l'étendue et de la profondeur des problèmes de logement, l'objectif d'atteindre au moins 20 % de logements sociaux représente un défi considérable. Il exigera une vaste mobilisation de tous les acteurs de l'habitation sociale et communautaire, mais aussi d'autres milieux – syndicaux, municipaux, sociaux, économiques, politiques, etc. La population elle-même devra adhérer à une telle vision pour que celle-ci ait des chances de se matérialiser.</p>
<p>Cette vision nécessitera des investissements majeurs de la part des différents paliers de gouvernement. Nous savons que ces investissements ne sont pas de simples dépenses et qu'elles généreront des retombées économiques et sociales très significatives<sup><a href="#post-43996-footnote-33" id="post-43996-footnote-ref-33">[33]</a></sup>. Les autorités politiques ne manqueront toutefois pas l'occasion d'en brandir les coûts en affirmant qu'il serait irresponsable d'aller de l'avant avec un objectif aussi ambitieux. Il faudra donc démontrer la faisabilité d'un tel chantier et les moyens de le financer sans renoncer à d'autres investissements eux aussi essentiels et sans augmenter tous les impôts. Un travail colossal a déjà été fait à ce sujet par diverses organisations, notamment par la Coalition Main rouge<sup><a href="#post-43996-footnote-34" id="post-43996-footnote-ref-34">[34]</a></sup>. Elles devront être mises à contribution. Il faut par ailleurs rappeler que de ne pas financer de logement a aussi un coût et qu'il est énorme<sup><a href="#post-43996-footnote-35" id="post-43996-footnote-ref-35">[35]</a></sup>.</p>
<p>Il faudra également contraindre les gouvernements à cesser de mettre leurs investissements en habitation à la merci des arbitrages budgétaires annuels pour plutôt annoncer des plans à long terme, ce qu'a tenté de faire la Stratégie nationale sur le logement, mais en misant sur les mauvaises initiatives.</p>
<p>L'ampleur du travail à accomplir et des obstacles à surmonter exige une collaboration étroite entre l'ensemble des organisations concernées. Pour être fructueuse, elle ne pourra cependant pas faire l'économie de débats, francs et ouverts, ne serait-ce que pour s'entendre clairement sur les termes utilisés, par exemple sur ce qui est inclus ou non dans les expressions « logement hors marché », « logement sans but lucratif », « logement abordable » ou « logement social ». En ce sens, les préoccupations exposées dans ce texte devront entre autres être abordées, en évitant les consensus de surface et les formules alambiquées pouvant donner lieu à toutes sortes d'interprétations. Nous estimons, pour notre part, que le milieu communautaire en habitation a atteint une maturité suffisante pour y parvenir. D'ici là, le FRAPRU et ses membres continueront à promouvoir la nécessité de doubler le nombre de logements sociaux au Québec d'ici 2040.</p>
<p>Par Véronique Laflamme, organisatrice communautaire et porte-parole du FRAPRU et François Saillant, militant communautaire et politique et ex-coordonnateur du FRAPRU</p>
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<li id="post-43996-footnote-1">François Saillant est aussi l'auteur de plusieurs ouvrages dont <em>Lutter pour un toit</em>, Montréal, Écosociété, 2018 et <em>Dans la rue. Une histoire du FRAPRU et des luttes pour le logement au Québec</em>, Écosociété, 2024. FRAPRU : Front d'action populaire en réaménagement urbain. <a href="#post-43996-footnote-ref-1">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-2">Cette expression date du tournant des années 2000. Elle répond alors à la volonté des organismes communautaires en habitation se réclamant de l'économie sociale de se distinguer du seul logement social, à tort identifié aux HLM (habitations à loyer modique) et à la seule réponse aux besoins des ménages à plus faible revenu. Longtemps réticents, les organismes de défense collective des droits, comme le FRAPRU, s'habituent à l'expression, tout en continuant pour leur part de ne parler que de logement social en y incluant les logements publics, les coopératives et les OSBL (organismes sans but lucratif) d'habitation, comme cela avait toujours fait consensus avant le retrait du gouvernement fédéral. <a href="#post-43996-footnote-ref-2">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-3">Jusque-là, tous les logements sociaux réalisés au Québec l'étaient majoritairement avec des fonds fédéraux. La décision d'Ottawa de se retirer du financement de nouveaux logements sociaux à partir du 1<sup>er</sup> janvier 1994 a été prise par le gouvernement progressiste-conservateur en avril 1993, mais des élections ayant eu lieu entretemps, c'est au Parti libéral, nouvellement élu, qu'est revenu l'odieux de la mettre en application. <a href="#post-43996-footnote-ref-3">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-4">Le volet social du programme permettra la réalisation de 5271 logements sociaux et communautaires, alors que son volet privé accordera des subventions pour 3180 appartements. <a href="#post-43996-footnote-ref-4">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-5">Ce n'était pas le cas dans toutes les provinces. <a href="#post-43996-footnote-ref-5">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-6">Ce fut le cas de tous les budgets présentés par le ministre des Finances, Éric Girard, à l'exception de celui de 2021-2022 qui annonça le financement de 500 nouveaux logements par AccèsLogis. <a href="#post-43996-footnote-ref-6">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-7">Lire à ce sujet les critiques de David Madden et Peter Marcuse, <em>Défendre le logement. Nos foyers, leurs profits</em>, Montréal, Écosociété, 2024 et Ricardo Tranjan, <em>La classe locataire</em>, Montréal, Québec Amérique, 2025. <a href="#post-43996-footnote-ref-7">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-8">Des conditions sont fixées pour l'obtention du statut de « développeur qualifié » dont une expérience minimale de 10 ans en développement, construction et exploitation de projets immobiliers, de même que la capacité financière de réaliser des projets. À l'automne 2025, sept organismes s'étaient vu accorder ce statut dont deux développeurs privés et des OSBL au statut douteux. Depuis le 7 mai 2025, les « développeurs qualifiés » font l'objet d'un volet spécifique du PHAQ. <a href="#post-43996-footnote-ref-8">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-9">C'est le cas d'Interloge et de la Société d'habitation populaire de l'Est de Montréal (SHAPEM), fondés respectivement en 1978 et 1988. <a href="#post-43996-footnote-ref-9">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-10">Formée au départ de 8 organisations membres, elle en compte maintenant 28 dont des membres associés. <a href="#post-43996-footnote-ref-10">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-11">Voir : Zacharie Goudreault, « Front commun pour protéger les locataires du Manoir Lafontaine », <em>Le Devoir</em>, 23 avril 2021 et Jeanne Corriveau, « Le Manoir Lafontaine mis à l'abri de la spéculation », <em>Le Devoir,</em> 12 juin 2023. Le terme <em>rénoviction</em> fait référence à une pratique selon laquelle un propriétaire évince illégalement une ou un locataire de son immeuble sous prétexte qu'il souhaite faire des rénovations. <a href="#post-43996-footnote-ref-11">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-12">Le consensus à ce sujet est clair lors des journées d'étude organisées par la Fédération des OSBL d'habitation de Montréal (FOHM) en mai 2024 sur le thème <em>Perspectives internationales sur le logement social et communautaire.</em> <a href="#post-43996-footnote-ref-12">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-13">Ville de Montréal, <em>Rapport final. Chantier Montréal abordable. Pour une ville abordable et résiliente</em>, Montréal, 2024. <a href="#post-43996-footnote-ref-13">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-14"><em>Projet de Plan d'urbanisme et de mobilité 2050</em>, Partie 1 – Le cadre de référence, Chapitre 2 – La Stratégie montréalaise, Montréal, 2024, p. 67. <a href="#post-43996-footnote-ref-14">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-15">Ville de Montréal, <em>Montréal investit dans les organismes à but non lucratif d'habitation pour stimuler le développement de logements hors marché</em>, communiqué, 10 juin 2025. <a href="#post-43996-footnote-ref-15">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-16">< <a class="spip_url spip_out auto" href="https://www.frapru.qc.ca/socialisation/>" rel="nofollow external">https://www.frapru.qc.ca/socialisation/></a>. <a href="#post-43996-footnote-ref-16">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-17">Selon le FRAPRU, la construction ou la rénovation de résidences étudiantes relève toutefois de la responsabilité des établissements d'enseignement et donc du ministère de l'Éducation. Elles sont présentement éligibles au PHAQ. <a href="#post-43996-footnote-ref-17">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-18">Malheureusement trop souvent démantelés par les autorités municipales au détriment des droits des personnes itinérantes. <a href="#post-43996-footnote-ref-18">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-19">La seule exception a été le volet social du programme Logement abordable Québec instauré en 2002, mais celui-ci n'a pas duré très longtemps et comprenait un pourcentage de subventions gouvernementales plus élevé qui, en théorie, devaient permettre d'abaisser le coût des loyers. <a href="#post-43996-footnote-ref-19">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-20">Contrairement à ce qui était le cas dans AccèsLogis, le supplément est géré séparément dans le PHAQ. <a href="#post-43996-footnote-ref-20">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-21">Le gouvernement Legault s'est inspiré d'une pratique présente en France. Elle y est qualifiée de logement social intermédiaire ou logement locatif intermédiaire et s'adresse à la classe moyenne. <a href="#post-43996-footnote-ref-21">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-22">Société d'habitation du Québec, <em>Programme de financement en habitation, Cadre normatif 2025-2029, version administrative au 19 mars 2025</em>, p. 2. <a href="#post-43996-footnote-ref-22">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-23">Ces luttes sont souvent appuyées concrètement par des membres du personnel des offices, ainsi que par des organismes communautaires. <a href="#post-43996-footnote-ref-23">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-24">Loi modifiant la Loi sur la Société d'habitation du Québec. <a href="#post-43996-footnote-ref-24">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-25">Société d'habitation du Québec, <em>Guide d'élaboration et de réalisation des projets –</em> <em>Programme AccèsLogis Québec</em>, janvier 2020, p. 3. <a href="#post-43996-footnote-ref-25">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-26">Réseau québécois des OSBL d'habitation, <em>Gestion locative en OSBL d'habitation. Manuel du participant,</em> édition février 2021, p. 65. <a href="#post-43996-footnote-ref-26">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-27">Si ces deux cas ont été largement publicisés, on peut soupçonner qu'ils ne sont pas les seuls. Il est malheureusement extrêmement difficile de savoir ce qui est arrivé de tous les ensembles de logements financés par le gouvernement fédéral avant 1994. Même la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) qui les a subventionnés l'ignore. <a href="#post-43996-footnote-ref-27">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-28">Chloé Pouliot, « Quatre promoteurs aspirent à bâtir 25 000 logements accessibles », <em>Le Soleil</em>, 22 mars 2025. <a href="#post-43996-footnote-ref-28">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-29">Même si le gouvernement fédéral ne finance plus directement de nouveaux logements sociaux, il a dû respecter les ententes de financement à long terme prises avant 1994. Il devait donc continuer à les subventionner, mais aussi à les encadrer, pendant une période pouvant aller jusqu'à 35 ou même 50 ans. Or, ces ententes se terminent presque toutes d'ici la fin de la présente décennie. Dans le cas des HLM, ça signifie que le gouvernement québécois se retrouvera seul à assumer toute la facture d'un parc vieillissant de logements, ce qui pourrait le convaincre de hausser les loyers de leurs locataires ou de se départir d'une partie des ensembles de logements. <a href="#post-43996-footnote-ref-29">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-30">Ces expériences sont très différentes l'une de l'autre. Par exemple, dans la Grande-Bretagne de Margaret Thatcher en 1980, il s'agissait d'utiliser le « <em>right to buy</em> » pour vendre aux locataires les mieux nanti·e·s des immeubles, ce qui en réduisait l'offre pour les ménages en besoin. En Allemagne, c'est à des investisseurs privés que des logements sociaux ont été cédés en grande quantité. <a href="#post-43996-footnote-ref-30">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-31">François Saillant, <em>Lutter pour un toit. Douze batailles pour le logement au Québec</em>, Montréal, Écosociété, 2018 et François Saillant, <em>Dans la rue. Une histoire du FRAPRU et des luttes pour le logement au Québec</em>, Écosociété, 2024. <a href="#post-43996-footnote-ref-31">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-32">Logemen'occupe, <em>Des logements qui font reculer l'itinérance</em>, 2024. <a href="#post-43996-footnote-ref-32">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-33">En mai 2025, l'Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ) a publié une étude convaincante à ce sujet : <a href="https://agrtq.qc.ca/wp-content/uploads/Etude-de-retombees-des-programmes-de-la-SHQ_v4.pdf"><em>Le logement social et communautaire : un investissement qui rapporte au Québec</em></a>. <a href="#post-43996-footnote-ref-33">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-34">Coalition Main rouge, <em>Pour une société plus juste. Nous avons les moyens de faire autrement</em>, automne 2021. <a href="#post-43996-footnote-ref-34">↑</a></li>
<li id="post-43996-footnote-35">Ferdaous Roussafi, <a href="https://observatoiredesinegalites.com/wp-content/uploads/2025/09/La-facture-collective-de-la-crise-du-logement-au-Quebec-Rapport-1-Prosperite-economique-VF.pdf"><em>Manque de logements adéquats : quels coûts pour la prospérité économique ?</em> <em>La facture collective de la crise du logement au Québec</em></a>, Montréal, Observatoire québécois des inégalités, 2025. <a href="#post-43996-footnote-ref-35">↑</a></li>
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